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银十楼市不温不火

发布时间:2019-08-16 19:28:07

  作为楼市传统的销售旺季,虽然受到周的假日效应影响,今年"银十"开局不利,但随着9月底新增供给放量和地方政府出台楼市微调政策的影响,10月份后半段楼市表现回暖,整个"银十"的成交水平小幅超越"金九";而最新公布的10月份国房景气指数也较9月份提高了0.17点。不过,仅为94.56的国房景气指数也显示,今年"金九银十"依旧成色不足

  一手房:成交微升供给萎缩

  9月下旬,不少开发商纷纷加大推盘力度,显示出其希望通过10月份抢收更多客户资源的意图。不过,尽管部分改善型楼盘选择在10月陆续加入"平价入市"的队伍中来,但对于整体交易量的刺激作用并不显著,加之假日效应和部分刚需盘纷纷上调房价的冲击,导致10月份市场观望情绪快速形成,因此成交量仅仅表现出稳中有升态势。

  根据中原集团研究中心监测,全国54个城市10月新房成交量为25.07万套,较9月微增1.66%;从面积来看,10月和9月的成交量也基本持平。按城市划分来看,10月份,一线城市成交量环比增幅最大,达到11.71%,而三、四线城市成交量环比也有11.21%和8.74%的上升,但二线城市表现整体不容乐观,成交量环比9月减少12.41%。

  就上海而言,统计显示,10月上海新建商品住宅总计成交7 85套,总成交面积为87.6万平方米,环比分别提升10%和8%,同比涨幅则分别高达9 .2%和91.6%。不过,虽然10月份楼市整体表现较9月份更为活跃,与第三季度月均成交水平相比也有所上升,但仍未能超越6月份的最高水平,只能用"不温不火"来形容。在此情况下,今年"金九银十"的楼市表现也要弱于往年,据21世纪不动产上海区域研究部统计,月份,上海合计新建商品住宅成交168.6万平方米,虽然同比提升64. %,但仍为近4年的次低水准,与2007年高点相比,更是大幅回落了54.2%。

  从成交结构看,刚性需求楼盘在10月份保持了一定的活跃度,单价在2万元/平方米以内的新建商品住宅成交占总成交的66.4%,创下半年来的新高;同时,从具体项目的成交情况看,10月成交面积排名前十的项目中,成交均价低于2万元/平方米的项目有7个,而套均面积低于100平方米的项目有6个。但是,受此前整体楼市回暖影响,"金九银十"期间部分新建商品项目保价策略进一步流露,产品价格较年初有所提升,据21世纪不动产上海区域市场研究部统计,9、10月份期间上海成交套数在20套以上,且今年上半年有成交的项目共计140个,其中价格较上半年有上涨的共计10 个,占比为7 .5%;而仍保持跌势的项目数占比则仅约为总量的四分之一。

  同时,虽然10月成交结构延续了9月刚性需求为主的态势,但改善型楼盘的活跃度与9月份相比也有所提升,以位于杨浦五角场板块的江湾翰林为例,作为新推项目,首次开盘主推平方米大平层及叠加别墅房源,开盘价格基本在 .万元/平方米。开盘约半个月时间内,以 7546元/平方米的价格,集中去化80套房源,去化率超过四成,顺利位居商品住宅成交金额排行榜首位位置。

  在部分刚性需求项目优惠减少和改善型项目入市的带动下,10月上海新建商品住宅成交均价达到2.18万元/平方米,环比提升0.7%,同比增幅则为2.5%。汉宇地产表示,虽受限购、限贷政策显著影响,改善类型需求量大幅减少,但伴随着手持中高端产品的开发商,纷纷倾向于选择"以价换量"的销售模式,在一定程度上能够刺激到原本相对有限的需求量。但需要格外注意的是,如果未来此类型项目继续升温,不仅会推高全市均价水平,还会逆转后市普遍预期,从而或将导致房价面临新一轮上涨压力。

  另一个值得注意的现象是,与成交整体走势有所不同,10月新增供应量出现显著回落。据中原集团研究中心监测,10月份 0个大中城市商品房新增供应较9月减少了45%,与月的月均值相比也减少了 1%;而在上海,10月新建住宅新增供应面积共计6 .5万平方米,环比回落50%,创近9个月以来新低,楼市整体供销比值为0.7 :1,为近9个月新低,楼市重回供小于求的去库存局面。不过,上房地产显示,截至11月1日,上海新建商品住宅可售面积约为1029万平方米,虽较10月初小幅回落 %左右,但仍位于历史库存值高位。

  二手房:后程发力量价齐稳

  继"金九"预期落空后,在新增挂牌房源较少、买卖双方持观望态度等因素影响下,"银十"亦以平淡收场。来自汉宇地产、21世纪不动产等中介机构的数据显示,截至10月 1日,上海二手房共成交1.72万套,环比下滑 . %,同比增加11 .7%。其中,住宅类共成交1.62万套,环比下滑2.5%,同比上涨约150%。

  从每周的走势来看,10月份二手房成交量明显呈现出先抑后扬的态势。根据汉宇地产对全市40多个二手房成交重点板块的抽样监测,国庆假日期间,由于受到置业者出游的影响,各中介门店门庭冷落,成交情况异常冷清,"银十"二手房市场开局并不顺利。但随着假期的结束,这种局面得到缓解,在中下旬迎来了一波成交小高峰。

  但与一手房情况类似,10月中下旬市场供给明显萎缩,21世纪不动产上海锐丰锦绣华城店区域经理罗立兵告诉,与10月上旬相比,10月下旬门店挂牌量明显减少,平时一周上门挂牌、上咨询挂牌的客户天天有,现在一周来挂牌的客户仅为平时的一半。同时,近期挂牌客户也持观望的心态,从而出现了租售共挂的现象,甚至还有部分业主出现"惜售"态度,此类业主看好后市能够持续回暖。

  而正因为卖方心态有所变化,10月份二手房市场的议价空间明显缩小,部分区域还呈现出整体价格缓慢上涨的态势。21世纪不动产上海区域市场研究部最新抽样调查显示,普陀长寿、虹口凉城、杨浦控江、浦东北蔡、闵行七宝、松江九亭等板块,10月下旬二手房整体价格与10月上旬相比平均上升%。罗立兵表示,月份锦绣华城优质房源已基本去化,在国庆节后的一周,房东纷纷进行调价,原来两房的单价在2.7万元/平方米,如今已调至 万元/平方米。

  根据最新发布的上海二手房指数报告,10月上海二手房指数为2591点,较9月上涨 点,环比上涨0.12%;在指数系统监测的128个板块中,84个板块上涨,27个板块下跌,17个板块持平。上涨板块略有减少,并向传统市区集中,呈现出市中心领涨全市的态势。

  具体来看,上涨板块平均上涨0.29%,涨幅与9月持平。普陀光新、长宁虹桥路、蓬莱公园、浦东花木等板块涨幅超过0.4%。目前市区内客源多为置换改善型客户,刚需客户中首次置业比重略有下降,成交较好的主要为一些小标的房源。杨浦新江湾、徐汇、虹口临平路呈现回升态势,主要原因是板块内一手房热销带动二手房利好,改善需求入市积极,成交量较9月增加5%-10%左右,但接受跳价而购房的案例较少。

  下跌板块平均下跌0. 0%,跌幅相比9月扩大0.01个百分点。下跌板块中市区和新兴城区各为12个,闵行和长宁成为下跌板块较多的区域。值得注意的是,由于前期挂出的高价位房乏人问津,看房人数少让业主有了紧迫感,主动调低报价或增大议价空间,但不少预算有限的客户依然相当挑剔,影响了成交。

  上海二手房指数办公室认为,10月是"限购"政策执行两周年之际,去投资投机效果显著,交易结构得到优化,在年中成交集中释放后,"金九银十"并没有现身。近5个月来,上海楼市呈现小幅量跌价涨的平稳趋势。购房者心态也较6、7月时有明显不同,不少人持币观望等待明年。随着成交量的平稳,预计未来二手房市场均价不会出现大涨大降。

  上海二手房市场的表现也是10月全国主要城市楼市表现的缩影。中原集团研究中心的数据显示,10月六城市二手住宅成交面积合计约411万平米,环比9月小幅回落 .7%,但较7月的峰值水平回落了17.6%。从每周走势来看,六城市二手住宅成交量呈先抑后扬的态势,10月份前7天,二手住宅成交面积较9月最后一周大幅下降约67%,较去年同期下降约61%。此后,随着土地市场的升温以及多个城市对房地产市场调控出台微调政策,各地二手住宅成交量逐周稳步回升,10月最后一周成交量已赶超9月平均水平。而在价格方面,中原领先指数系统数据显示,10月六城市二手住宅价格指数环比继续上涨,这是自今年 月以来价格指数连续第7个月上涨,但环比涨幅较前两个月有所收窄。

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