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绿城又在悬崖边上

发布时间:2019-08-16 19:07:26

  这是一家在历次调控中屡次濒危又屡次复活的地产商“活标本”。激进、高负债以及难以割除的赌性,每次都把绿城及其创始人推向危险的边缘。这一次,它还会涉险过关吗

  11月1日,子夜。宋卫平未眠。

  “‘绿城是申请破产了吗’?……我笑,也颇为无奈。在此调控深秋,绿城似乎成了一些人眼里的风向标。绿城现状如何,这大概是很多人心头急不可耐要探知的一个题目,由此传出了些风言风语……所以,深夜发文向大家报道,绿城目前一切尚好。”

  因为上突现“绿城破产”传闻,这位绿城集团的董事长,不得不挑灯夜书,于绿城集团官撰文澄清,言辞恳切而又无奈。

  一个多月来,围绕着绿城的刺激眼球的故事一次又一次爆发:从“收购门”“门”,再到“从香港退市”传言,这家公司被推到极其敏感的地带。

  在这个楼市调控风声鹤唳的当口,某种程度上,人们已经淡忘了它的“以品质取胜”,而把它当成“调控的风向标”。

  尽管麻烦缠身,但见了宋卫平的人都说,他精神状态不错。

  宋卫平头脑清醒,口才极佳、理性平和,有知识分子的本色。与他打交道不深的人,或许很难看到他骨子里的“赌性”。

  他率领的绿城也成了一家“特别”的公司。它时而狂飙突进,时而危机四伏。楼市高潮时,它是土地市场的豪客;调控时,它却总是成为最危险的公司——2005年调控,绿城涉险过关;2008年的调控,再度命悬一线,政府救市却让它惊天大逆转,一跃成为规模仅次于万科的第二名;这一次调控,它再次走到了低谷。

  意外的是,这家赌徒式发展的公司,却被行业人士普遍的赞誉、同情。“如果绿城倒了,那是行业的悲哀。”融创中国董事长说,绿城是中国最优秀的房地产公司,该倒闭的应该是那些产品做得差、不对客户负责的企业。“这很不公平!”他重重地补上一句。

  但事实是,在中国房地产圈里,有一群赌性极强的企业家:孙宏斌、宋卫平、等,都是个中翘楚。

  他们都喜欢跟政策赌,和市场赌,喜欢把资金用到极致,又都极富个人魅力。有的人赌赢了,有的没熬到时候倒掉了。

  但很多人就是这样,赌赢了一次就想再赌第二次,宋卫平上次赢了,这次能否同样幸运?

  情况很不乐观。

  经过一年多的严厉调控,销售回款已是大多数开发商唯一可选择的、维系现金流的方式。很多大企业已经开始了实质性地降价活动。中海、金地、龙湖的多个项目在上海大规模降价,降幅已达 0%,甚至引发老业主激烈的冲突。不畏冲突、主动降价几乎已是地产商的共识。但绿城似乎还在走老路,不断拿地扩张,只做中高端,没有大规模降价。

  而据媒体调查,当前多家房地产企业正面临越来越紧迫的资金压力。如果以和地产为主的企业资产价值缩水20%,若干企业将“资不抵债”。

  在风雨飘摇的楼市大环境中,绿城只是一个缩影罢了。

  最大难题:如何卖房子

  相比“收购门”“信托门”“破产门”这些传言,如何卖房子,才是当前最考验宋卫平智慧的一道难题。

  9月20日,从“海航 0亿收购绿城”的传言开始,绿城的负面消息铺天盖地而来。

  的一次例行信托调查,很快在媒体上放大为“银监会调查绿城”;绿城高达16 %的高负债率备受关注;紧接着,“绿城将从香港退市”的传言再度发酵。在不到半个月的时间里,绿城中国(0 )股价急挫 0%,受此影响,房地产板块一片惨绿。

  从2010年4月以来,不断升级的楼市调控,日益趋紧的货币政策,已经让房地产行业走到了风声鹤唳的临界点。

  2011年1月开始的严厉的楼市“限购”政策,直接打击的就是绿城这样以中高端物业为主的开发商。根据绿城公告,前三季度,绿城中国销售额约267亿元,仍未完成其年度550亿销售目标的一半。绿城大本营所在的长三角,正是这次调控的重灾区。

  10月是个非常微妙的月份。往年的“金九银十”并没有出现,成交量依旧在萎缩,不断创下历史新低。而且,很快要到年底,房地产企业还债的高峰时刻即将到来。

  “年底可能会出现一些戏剧性的事情。”一位资深人士说。所有的开发商都在密切关注方方面面,寻找大气候可能改变的蛛丝马迹。

  10月11日,广东省佛山市住建局出台公告,该市将于10月12日起放宽限购条件,然而就在当天晚上,这道放宽令即被废除。业界普遍把此事解读为对房地产过度依赖的地方政府对中央政策的试探,而它的失败则表明,2012年继续保持严厉调控是个大概率事件。

  在上海,温州炒房团开始抛售,400多万的房子减掉80万就出手;、温州等地还不上高利贷的房地产老板,陆续有跑路或者自杀的。

  经过一年多的严厉调控,销售回款已是大多数开发商唯一可选择的、维系现金流的方式。很多大企业已经开始了实质性地降价活动。中海、金地、龙湖的多个项目在上海大规模降价,降幅已达 0%,甚至引发老业主激烈的冲突。不畏冲突、主动降价几乎已是地产商的共识。

  1个月前,宋卫平也说:“大不了把价格一降到底,退出房地产!”

  但现在看来,这还只是句气话,至今,绿城并没在价格上做出实质性调整。

  如果不降价,绿城还有更好选择吗?宋卫平不知道。

  心存侥幸:他曾赌赢过

  在2008年的调控中,宋卫平是标准的“焦虑症患者”。

  他对空间异常敏感。一进隧道,他就有压迫感,有很长的时间他拒绝坐飞机,“紧张,觉得不自由。”

  这次,他自称心态好很多,“早两年要卖项目,我心里很不情愿。现在万一形势不好,我可以从从容容把项目卖掉两三个”。

  宋卫平的从容来自于之前的“经验”——在2008年那次调控中,绿城与政策对赌,大获全胜。

  根据绿城公告,2011年绿城的可售房源金额约1200亿元,截止到9月份仅卖掉267亿。推算可知,绿城手中有900多亿的可售房源。这是一个巨量的存货。在2008年的那轮调控中,绿城因为有巨量存货,反而在2009年的楼市反转中大获其利,销售额超过450亿,与行业老大万科只有一步之遥。

  宋卫平的倚仗由此而来。在其11月2日那封公开信中,这样的苗头昭然若揭——

  “今天我将这个问题提给自己、提给行业内人士,也提请有关部门审视,是想强调,市场若一直处于如此萧条状态,停留于谷底,恐怕一些企业真就会走上绝路。销售不畅,加上紧缩,一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。届时,有的企业或许申请倒闭,有的则是开发商跑路,更有甚者,怕有更多的悲剧要发生。

  另外,我们上下游产业链上的那些兄弟,那些建材商,那些施工队,那些等待工钱回家过年的农民工兄弟们,这是多大的人群?这个人群是否需要我们去认真考虑他们的生计?此外,如果房地产行业真的像一些人猜测的那样,全线萎顿,房价大幅下降,那么,那些受益于改革开放而先富起来的人,他们的资产会缩水多少? 0%,还是40%?50%?如此缩水,他们可以接受吗?前段时间,由于退房潮引发的业主闹事,固然于法于理是不对的,但将心比心,我们是否应给予情感上的理解呢?”

  很显然,宋卫平对于调控政策还存在着很大的侥幸心理。

  但宋卫平显然不这么认为。在他所谓的智力游戏中,他想到过很多可能的调控政策,但就是没想到“限购”这一招。

  绿城的另一个硬伤,是营销上的短板。“宋卫平对绿城的产品太自信了。”地产界资深人士说,绿城的基调就是以品质取胜,不重视营销。“它很容易在行业爆发时期跑赢大市,但是在逆境时很难突破。”这个说法在绿城内部也认可。“前几年的好形势把我们惯坏了,”绿城的一位副总说,“我们的销售人员似乎没有开拓新客户的能力。”

  生存大考:不降价活不了

  尽管很多信息至今仍未被证实,但有一点可以肯定,此轮调整中,绿城资金紧张程度确为大型企业之首。

  某大型房地产企业负责人称,判断这轮房企高危的指标有以下几个:一是过去两年高峰期时高价拿地较多,二是短期负债较多,三是所有负债利息成本较高,四是项目多集中于限购城市的高端物业,五是项目变现能力较差。而综观绿城,其前四项指标均符合,只有变现能力一项尚可。

  调查显示,截至2011年9月,大型房企中,绿城土地楼板价的成本高居所有企业之首,平均每平方米楼板价超过5000元,加上绿城一向要求高品质,其建安成本近万元。也就是说,平均来看,绿城所有项目成本价近1.7万元/平方米。“如果绿城卖到这个价格以下,就是亏了。可是亏了又怎么样,不降价你可能就活不了了。这一点绿城现在还是没有想通。”

  “现在不是没有人想救绿城,而是他的盘太大了,十几个亿,几个十亿进去,几个月就花完了。如果绿城不降价,没有其他办法能解决流动性。”上述房地产界人士称。

  除绿城外,更多房企已经进入“高危”阵营。专家介绍,房地产企业的主要资产为土地和房产。理论上说,一旦楼市普遍降价20%,房企资产相应缩水20%,那么负债率超过80%的企业都可能资不抵债。而如果房企多为长期借款,或许可以挺过这一轮宏观调控。那些流动负债又占比较高的企业,将是实实在在的高危房企。

  面对房地产企业面临的高危局面,宋卫平表示确实严峻。“眼下房地产业的普遍情况是:量价齐跌,市场萎缩,各地库存大量积压,中小房地产商岌岌可危。照此境况,再持续一段时间,中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭的状态”。

  对于绿城为什么坚挺住价格不降,业内也分析众多。

  一种说法是,绿城拿地成本过高,降价会导致部分项目直接亏损。另外,绿城内部高管的激励机制是以利润基础来分成,如果降价亏损,高管同样无法获得高额红利,那还不如坚持等待救市。还有说法是,绿城对老客户有过承诺,称绿城的房子决不会降价贬值。这些都可能是宋卫平目前对价格较为坚持的原因。

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