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扩张过快埋祸根富力质量问题大爆发

发布时间:2019-08-16 20:05:58

  “如果你是个木匠,正在打造一个漂亮的五斗柜,你是不会在柜子后面用三合板的,哪怕永远没人看到它,但你知道它在那里。为了能在晚上睡个好觉,你会在审美和质量上自始至终争取做到最好。”乔布斯的经典语录用于地产界亦是一个警醒。

  10月18日,一则微博再次将富力地产()推上风口浪尖:“公报天下:广州富力楼盘‘富力皇座’的豆腐渣工程,差点要了我的命!”

  继北京又一城、上海青浦区富力桃园之后,富力地产再陷质量门事件。

  多个项目深陷质量门

  杨莉(化名)对于富力皇座天花板脱落事件至今仍心有余悸:“幸好那天没在家,所以人没事,客厅整个天花5公分厚的水泥板整块掉下来。如果房间天花也是豆腐渣就可怕啦!”

  时代周报从时间显示为10月1 日的照片上看到,客厅中大小不一的天花板抹灰层碎块块散落一地,铺满土尘,至少近2/ 的天花板抹灰层剥落,裸露出突兀难堪的钢筋混泥土。一名不愿具名的工程师对表示,天花与抹灰层之间拉毛(施工面粘结牢固)不明显,应该是结构施工平整度不好所导致。

  “以后住自己家也要戴安全帽了……”博友Diego为此调侃道。

  富力地产董事长助理陈志濠在接受时代周报采访时表示:“微博一事我不作评论。据我了解,富力的楼盘质量是没有问题的。”

  无独有偶,时代周报浏览富力广场论坛时亦发现,已有不少业主对富力广场(星座)有诸多责问,曝光其收口接缝不严、墙面渗水、阴阳角不平等质量问题。

  “首先要看交楼标准和硬装施工队,如果项目施工是外包工程公司,这肯定是工程公司施工质量的问题。”该名工程师如是表示。富力星座,实是荔湾区富力广场最后一个组团的S区。时代周报查阅相关资料发现,该项目开工日期为2007年7月26日,开盘时间为2008年7月26日,交房时间为2009年5月1日,均为全装修,装修标准为 000元/平方米。

  其中,最为关键的是,承建商为广州天力建筑工程有限公司(以下简称“广州天力”),是为富力地产旗下子公司。

  事实上,富力地产早饱受质量问题困扰。早在2008年8月 0日、2008年9月 0日,重庆富力海洋广场、现代广场精装房就进行过质量整改。

  真正将富力地产推向质量问责深渊的,则是去年年底以来相继曝光的北京富力又一城和上海青浦区富力桃园质量门事件。前者因部分“楼体摇晃”而饱受质疑,后者遭遇业主们联合投诉,涉及渗水、门窗五金、给排水、外墙、室内墙及地面、绿化等6大项27个大小项。紧随而至的是,海南富力盈溪谷和海南富力湾纷争不断:前者由于出现交付房屋与样板房严重不符遭遇集体拒收,后者也是因为质量问题。

  一时间,富力地产成为众矢之的。

  即便是富力地产联姻雅居乐、碧桂园组成的联合体共同开发的亚运城自5月2 日交付使用起,接连爆发了“蘑菇门”质量问题。“主要负责设计建筑和报批报建”的富力无疑难逃其咎。

  中银国际发布于 月14日的报告更是将矛头直指富力地产的质量问题,“最近华北地区项目的质量控制问题似乎越来越严重。对其项目质量问题的投诉和报道也越来越多。其项目质量问题越来越严重也将影响到富力的销售和品牌信誉”。

  全产业链之痒

  在华南一度以装修建材工程起家的富力地产联席董事长 与李思廉,或许未曾想过,时愈十几载,不得不重新开始面对来自产品质量的拷问。

  与合生创展、碧桂园等粤派地产商一样,富力地产从上世纪90年代初靠建筑施工起家,再转型为开发商,仍保留着自己的建筑队。其中,富力广场皇座的承建商正是其专属建筑队广州天力,持有房屋建筑工程施工总承包一级资质的富力地产在其2005年香港上市的招股说明书中更是指出,广州天力是其最大的承建商。直到2007年6月6日,富力地产收购其全部股份,且以此表示,由于公司业务迅速扩张,在建项目面积非常庞大,此项收购能确保公司获得足够的重要施工能力。彼时,高速扩张对富力地产的压力已初见端倪。

  “富力是在做真正的施工,只对下游的劳务承包商发包劳务,而不是如城建集团或保利地产仍由私营承包商承包施工。”研究富力地产的城建人士如是表述。

  即便是合作承建商,亦与富力地产有着千丝万缕的关系。知情人士向时代周报透露,承载富力地产多个住宅小区和甲级写字楼项目的恒量建设集团有限公司、广州恒量机电工程有限公司,其创办人和股东正是 的儿子张量。然而,主管项目开发和工程管理的 和主管公司财务和市场营销的李思廉之间前锋后卫组合的微妙之处不仅于此。其中,“精装修”,更是富力地产“肥水不流外人田”,即“每个环节的钱都由自己赚”的最佳诠释。

  实际上,早在北上之初,富力地产就以“告别毛坯房”作为其核心竞争力所在。“做住宅是我们的主业,这么多年来的话,我们都是做精装修,从来没有做过毛坯房。”富力高层更是多次如是表述。

  按照 的原话是:“基本上除了钢筋、水泥、瓷砖不生产,其他的基本上我们都可以解决。这样的话对我们的成本核算就比较有利。”

  除了合生创展、雅居乐(0 8 .HK)、碧桂园等粤派地产共同具有的设计、开发、监理、装修施工、销售和物业管理等企业,富力地产还有他们所没有的总承包工程公司、园林绿化工程公司、市政工程公司、门窗制造公司、担保公司、广告公司、物流公司、百货公司,甚至于创投公司等。

  这,就是富力人所讲的“系统集成”开发模式。因此,尽管富力地产始终在高负债率的负荷下,一度达到非正常的120%,但是2010年,富力地产的纯利仍增长5 %至44.6亿元,恰恰是得益于近乎覆盖整个上下游的成本压缩。

  即便如此,以往一家独大的富力地产,面对接踵而来的质量拷问,过分压缩成本导致的质量隐患不得不令其思变。7月9日,在富力地产战略合作伙伴高层峰会上,富力地产与现场超过200家国内外知名承建商、供应商签订了战略合作意向书。此举,被视为富力地产狠抓建筑施工、工程质量管理的标志。

  “这种模式下成本控制比较好。但是存在一个问题,内部缺乏相互监督。这是普遍存在的问题。追求速度、规模发展,就可能会牺牲掉一定质量。”世联地产首席技术官黎振伟对时代周报表示。

  扩张过速反噬

  富力地产,是少有的高负债率和高利润率集合体。然而,在它的背后,却是扩张激增的土地成本和压缩精减的建安成本,自然而然地伴随着工程质量隐患。

  一直以来,富力地产的高负债率备受诟病。早在2010年11月9日,瑞士银行发布研究报告称,担忧富力地产由于收购上海项目导致负债比率上升,是“业内最高负债比率公司之一”。其净负债最高时曾一度达到120%。

  尽管2009年有所“收缩”,但是自2005年的连续膨胀积累的高负债,给富力地产带来了巨大的资金压力,负债水平一直高于平均水平。至2010年,富力地产依旧是逆势夺地。

  “随着富力地产全国化战略的继续深入,近年业绩一直保持每年以 0%左右速度的稳健增长,在建和交楼建筑面积逐年增加。” 于2011年7月9日的峰会上如是说。由此,每年的销售规模和开工面积大幅增加,无疑,施工、建材、管理等各方面问题都是“力所难及”。

  据初步统计,2011年富力地产全国计划新开工项目总建筑面积达600万平方米,较2010年大幅增长超过50%;2011年全年的总建面积将达到1 00万平方米,而在年内竣工交楼的项目,总建筑面积将达 20万平方米。

  “粗略估算,未来一年,富力地产全年材料采购、工程总支出额将达150亿元以上。今年到明年在全国布局的12大核心城市项目均在全面推进,对建筑、装修、机电、园林等材料和设备的需求越来越大。”显然,富力地产的资金早已无法自给自足。

  质量拷问,对于富力地产亦是致命的。“当前的紧缩政策给富力地产已经非常高的负债率带来了更大的压力。不仅如此,我们认为,购房者会比以往更加重视房屋质量和地理位置。较差的质量控制可能导致公司在北京和天津市场的品牌形象受损,从而间接影响公司未来的定价和销售进度。”中银国际分析师田世欣在报告中如是表述。

  9月26日,富力地产发布公告称,已将全年销售目标从400亿元下调20%至 20亿元。为此,富力地产成为今年首先下调全年销售目标的一线房企之一。如今看来,重塑产品质量,或许还是富力地产的一个命题。

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